Em Direito Imobiliário, o trabalho decisivo é documental, e documento se analisa de qualquer lugar. Aqui você entende como funciona um atendimento imobiliário conduzido a distância, o que já pode ser feito eletronicamente nos cartórios e por que ITBI, emolumentos e normas de registro mudam conforme o município e o estado. Depois, escolha a sua unidade da federação.
O que continua mudando de um lugar para outro são os emolumentos de registro e de notas, fixados por tabela estadual, as normas da Corregedoria-Geral de Justiça local e a alíquota do ITBI, que é imposto municipal. Duas cidades vizinhas podem ter custos bem diferentes para a mesma operação. É exatamente por isso que cada estado tem uma página própria aqui dentro.
A procuração pode ser assinada digitalmente, conforme o art. 105, §1º, do CPC. Para atos notariais e de registro, a escritura pública eletrônica é possível pelo sistema e-Notariado, embora ainda existam situações em que o comparecimento presencial ao cartório é exigido, o que varia conforme a normativa da corregedoria estadual.
A advocacia no Brasil é exercida em todo o território nacional. A inscrição na OAB habilita a atuação em qualquer estado, e a inscrição suplementar só passa a ser exigida quando a advogada atua de forma habitual em outra seccional, nos termos do art. 10, §2º, do Estatuto da Advocacia. Na prática, a distância geográfica não é, por si só, um obstáculo jurídico.
Os cartórios também se digitalizaram. A Lei 14.382/2022 instituiu o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, o SERP, permitindo protocolo, acompanhamento e emissão de certidões por meio eletrônico. Somado ao processo judicial eletrônico da Lei 11.419/2006 e às audiências por videoconferência da Resolução CNJ 354/2020, isso torna viável conduzir a maior parte de um caso imobiliário sem deslocamento.
Quer conhecer o escritório e a atuação da equipe nesta área? Veja a página de Direito Imobiliário no site da CK Advogadas.
O caminho é definido conforme os documentos, o objetivo do cliente e as particularidades do caso concreto.
Custos de cartório, normas de corregedoria e organização das comarcas mudam conforme a unidade da federação. Cada página estadual reúne o que se aplica à sua região.
Informação clara para entender possibilidades, prazos e próximos passos antes de decidir.
A análise prévia vai além da matrícula. Certidões pessoais do vendedor, especialmente trabalhistas, fiscais e de execução, indicam risco de fraude à execução, situação em que a venda pode ser desfeita depois. Certidões negativas do imóvel, IPTU e cotas condominiais completam o quadro, já que dívidas de condomínio acompanham o bem.
Quando o imóvel foi adquirido durante casamento ou união estável, a anuência do cônjuge ou companheiro costuma ser necessária. Em imóvel rural, entram exigências adicionais de georreferenciamento e CCIR. Cada omissão dessas vira problema no momento do registro, e não no momento da assinatura.
A adjudicação compulsória também saiu do fórum. O art. 216-B da Lei de Registros Públicos, incluído pela Lei 14.382/2022, permite que quem pagou integralmente pelo imóvel obtenha a titularidade diretamente no cartório, mesmo sem a colaboração do vendedor. É a solução para o clássico contrato de gaveta antigo.
A usucapião extrajudicial existe desde que o CPC de 2015 inseriu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos. O pedido é apresentado diretamente ao Registro de Imóveis da situação do bem, instruído com ata notarial, planta, memorial descritivo e anuência dos confrontantes, sem necessidade de ação judicial quando não há litígio.
O art. 1.245 do Código Civil é direto: a propriedade de bem imóvel se transfere pelo registro do título no Registro de Imóveis. Contrato de gaveta, recibo e até escritura pública, enquanto não registrados, não fazem de ninguém proprietário. Quem paga e não registra permanece juridicamente sem o imóvel.
A matrícula atualizada conta a história completa do bem: quem é o titular, se há hipoteca, penhora, usufruto ou indisponibilidade. Ler a matrícula antes de assinar qualquer coisa é a etapa que mais evita prejuízo em toda a área imobiliária.
No Tema 1.113, o STJ fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, que goza de presunção de veracidade, e que o município não pode arbitrar previamente esse valor com base em referência própria sem instaurar processo administrativo. Isso deu argumento concreto contra cobranças infladas.
O ITBI é municipal. Alíquota, base de cálculo e forma de recolhimento são definidas por lei de cada cidade, o que explica diferenças relevantes entre municípios vizinhos. O recolhimento é condição para o registro da transmissão, então entra sempre no cálculo do custo total da operação.
Nem tudo se resolve por tela. Vistoria de imóvel, perícia de engenharia, levantamento topográfico e diligências no registro local podem exigir presença física ou atuação coordenada na região do bem. Isso é avaliado caso a caso e informado antes de qualquer contratação.
Parte dos atos notariais ainda exige comparecimento presencial, dependendo da normativa da corregedoria estadual e da estrutura eletrônica do cartório envolvido. Saber disso no início evita frustração no meio do caminho.
Uma jornada organizada, com comunicação clara desde o primeiro contato.
Envie um resumo do caso e informe a sua cidade e o seu estado.
A equipe indica quais registros são necessários para a análise inicial.
Com o cenário compreendido, são apresentadas as alternativas aplicáveis.
Com sede em Cabo Frio - RJ, a CK Advogadas reúne atuação jurídica, comunicação acessível e acompanhamento individual. O formato on-line permite atender clientes de outros estados sem perder a proximidade necessária para compreender cada situação.
A equipe avalia alternativas preventivas, extrajudiciais e judiciais, sempre considerando os documentos, os riscos e os objetivos apresentados pelo cliente.
Conheça o escritórioRespostas gerais para ajudar na compreensão inicial. A orientação definitiva depende da análise do caso concreto.
Acesse as demais áreas quando a sua situação envolver mais de uma frente jurídica.
A leitura da matrícula e das certidões costuma indicar, logo de início, se a operação é segura ou se precisa de ajuste.
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